現(xiàn)各地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃項目業(yè)態(tài)較多，商業(yè)、住宅、公寓、辦公樓等各種業(yè)態(tài)，期間根據(jù)銷售情況及用地屬性進行規(guī)劃，本案例根據(jù)辦公樓進行改造公寓項目來進行成本分析。

一、項目簡介

云南某地塊為火車站附近分列地塊之一，地塊屬性為商服用地，規(guī)劃為乙級寫字樓一棟加裙樓商業(yè)，其中寫字樓面積33101㎡，裙樓商業(yè)3333㎡,地下室建筑面積為10555.08㎡；

1、寫字樓戶型區(qū)間80-160㎡，共270套，建筑23層，標準層層高3.9米，標準層面積1425㎡商業(yè)裙樓兩層，戶型區(qū)間36-120㎡，共51套；地下地下車位數(shù)量：309個。

二、案例背景——市場環(huán)境惡劣，供大于求

（1）現(xiàn)場情況：本項目主體結(jié)構已完工，室內(nèi)裝飾工程未開始施工；

（2）周邊環(huán)境：臨近菜市場及老街篷房，周邊施工封路，進入動線復雜，需穿過其他老小區(qū)，短期內(nèi)無法得到改善。周邊CBD項目成熟辦公樓較多，且本項目周邊為住宅項目較多，上班人群較少，地產(chǎn)根據(jù)銷售情況進行辦公樓改造；后期辦公樓3-23層進行結(jié)構加固后，區(qū)域采用隔墻分割形成公寓形態(tài)，考慮后期公寓銷售狀況及政府政策影響，后期還可以與酒店合作；

（3）相關優(yōu)化點：現(xiàn)將在原結(jié)構基礎上進行結(jié)構板底及表面采用碳纖維布粘貼加固及梁底粘鋼及“U”形箍進行加固；結(jié)構加固頂棚及樓板面圖紙原設計為：碳纖維布加固完成后采用1:2水泥砂漿防護，同時在碳纖維布兩端采用100*5mm鋼板壓條固定；優(yōu)化做法：

1）將碳纖維表面1:2水泥砂漿粉刷防護改為三道膩子防護；

2）將樓板板底、板面粘貼碳纖維處端部-100*5鋼壓條改為通長碳布壓條；

（4）情況分析：經(jīng)過做法優(yōu)化后，降低頂棚、地面交付界面空鼓、開裂質(zhì)量通病，且盡量減少鋼壓條所產(chǎn)生的的加固痕跡，節(jié)省工期，節(jié)約成本；

三、加固方案及工藝

1、結(jié)構樓板處加固

1）首先鑿除構件表面的粉刷層或墊層至混凝土基層;對混凝土缺陷部位應按要求進行相應的修復處理。

2）清除混凝土表面的油污,浮漿除去表面2-3mm厚的砂漿層,打磨至至露出堅實的新面。

3）涂刷底層浸漬膠后立即將預先裁剪好的碳纖維布均勻地敷設在底層浸漬膠上。3）碳纖維下料和粘貼期間要保持碳纖維材料的干凈整潔,嚴防褶皺、受損。

4）碳纖維布搭接應滿足構造要求。碳纖維布沿纖維方向的搭接長度不得小于200mm。

5）碳纖維加固表面均用1:2水泥砂漿粉刷防護,在面涂層進行拍砂處理,拍砂施工不得影響已粘貼的碳纖維.

2、結(jié)構梁處加固

1）基層處理：清除梁柱加固部位表面粉塵及污物，對表面蜂窩麻面進行修補，凸出部分打磨平整，將四角打磨出小圓角。

2）螺栓打孔、清孔：采用電錘打螺栓孔，鉆孔直徑要大于螺栓直徑2-4mm。用無油壓力空氣清除孔內(nèi)灰塵，將孔清理干凈。

3）粘接面處理：先用鋼絲刷將表面松散浮渣刷去，再用硬毛刷粘洗滌劑洗刷表面，保證粘接面干凈，無灰塵；

4）型鋼安裝固定并焊接封縫：依據(jù)圖紙要求安裝型鋼，調(diào)整，再通過螺栓固定，型鋼連接處進行焊接，采用全熔透剖口對接焊，三級焊縫，與混凝土面連接處用膠泥封縫。

5）防護:在鋼板的表面刷膠后加一層鋼絲網(wǎng),抹25mm厚1:3水泥砂漿保護層。

3、洞口處加固：

1. 若遇洞口時，需要對洞口進行加固。根據(jù)原工藝做法采用加固做法合同總價為13413694.38元，表面防護處理進行優(yōu)化后較合同金額調(diào)減1045987.09元；

四、成本優(yōu)化

1）優(yōu)化后碳纖維表面增加三道膩子防護及樓板板底、板面粘貼碳纖維處端部鋼壓條改為通長碳布壓條，此部分工藝需增加費用約75.8萬元；

2）扣除原合同內(nèi)原本碳纖維布表面防護及板底碳纖維布端處鋼壓條，此部分涉及金額約171萬元；

五、執(zhí)行成就

1）碳纖維布防護經(jīng)優(yōu)化測算后，經(jīng)市場調(diào)研及成本、工程、設計共同進行協(xié)商及工程施工可行性，調(diào)研后有類似項目表面防護處理同此做法一致且效果顯著；

2）考慮到后期交付業(yè)主后存在業(yè)主裝修涉及鏟除頂棚膩子等工作，為防止破壞結(jié)構，另地產(chǎn)方與小業(yè)主簽訂的委托改造協(xié)議“甲方已充分知曉本房屋的性質(zhì)，為使能夠合理方便使用改房屋，甲方自愿將該房屋交付給乙方進行改造，改造過程中涉及的房屋相關加固件、上下水、預留風管等設施設備均已由甲方認可，且甲方同意后期自行裝修時不得破壞相關改造的工程或設施設備”通過該條款已告知業(yè)主不得破壞改造工程，并已進行合同條款告知業(yè)主；

3）為杜絕改方案后涉及到后期效果不明顯或達不到該效果，甲方與加固單位簽訂補充協(xié)議條款中約定“后期交付后必須定期檢查和維護，表面防護層和加固措施若有破損應立即修復，保障工程質(zhì)量”，并明確了保修期及保修內(nèi)容條款“保修期從本合同工程所在整體工程竣工驗收合格開始起計24個月，并約定了調(diào)整后的工藝做法，防止后期出現(xiàn)返工現(xiàn)象，施工單位應按照條款進行后續(xù)維修及維護工作”，保證后續(xù)出現(xiàn)維修及維護工作，進行合同條款約束；

4）工序在原做法上進行優(yōu)化，工序簡單，節(jié)約了工期；

5）本工程加固方案合同單價減少金額約104萬元；

六、案例總結(jié)

1）結(jié)構加固工程一般地產(chǎn)工程尤為少見，經(jīng)過此公寓改造工程接觸后，新型工藝及新型材料應了解改工藝做法及材料單價進行調(diào)研；

2）方案優(yōu)化不應只是一味的以為成本減少節(jié)約資金，為達到優(yōu)化的效果，應考慮各個層面對比，工序是否優(yōu)化、施工技術是否由復雜變?yōu)楹唵?、工期是否延后、后期是否產(chǎn)生不良效果等各方面影響；

3）成本優(yōu)化應考慮項目可行性，是否存在后期風險及交付驗收影響，多調(diào)研、多對比，后期影響應規(guī)避風險；

4）在不常見工藝及工程需了解工程發(fā)展背景，不斷提升自我知識面，現(xiàn)場跟蹤施工實際做法；

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